Rehabilitar o reparar un edificio desde el punto de vista de su estructura. Factores históricos, económicos y técnicosAhora más que nunca antes, la reutilización y la recuperación de los edificios construidos es un asunto central. Hasta hace poco, hasta podía compensar derribar un edificio que aún tuviera buen uso y levantar uno nuevo, aunque fuera mera reconstrucción. Pero ahora no, aparte de la consideración general del valor del patrimonio construido, no sólo por aspectos históricos o de valor no dinerario de lo construido, sino ya como cuestión económica básica: aprovechar lo que ya existe.
Este planteamiento lleva indefectiblemente a preguntarse, ante un edificio ya construido que se pretende reutilizar, si merece la pena realmente repararlo o si no sería mejor demolerlo y volverlo a hacer. Digamos que la segunda solución está descartada si se decide reutilizarlo. Pero entonces hay que abordar la misma cuestión para cada parte del edificio, o para cada sistema del mismo. ¿Merece la pena restaurar las fachadas o las rehacemos? ¿Merece la pena conservar los forjados y reforzarlos o los demolemos y los rehacemos? ¿La cimentación es válida o la recalzamos y reforzamos? Si decidimos una cosa u otra, ¿con qué criterio elegimos qué partes se reparan y qué partes se demuelen y se vuelven a ejecutar? Pues la cuestión no es sencilla y depende básicamente de tres factores.
El primero, el valor intrínseco de lo construido. Es decir, no es lo mismo tener entre manos un edificio histórico o del patrimonio artístico que un simple edificio viejo. En esto influye mucho la percepción cultural, donde en no pocos casos se confunde lo antiguo con construcción primitiva con lo simplemente viejo y de mala calidad. A la inversa, todos conocemos muchos casos de construcciones de gran valor que han sido tratadas como meras ruinas inservibles. El segundo factor es el económico directo. Si la reparación de algo supone una cantidad de dinero considerable frente a demolerlo y rehacerlo, es claro que se irá por el segundo camino. El tercer factor es el técnico, que consiste en determinar si lo que existe, mediante una reparación suficientemente moderada -en precio y complejidad- puede restituirse a un estado válido para las nuevas necesidades.
El primer factor requiere de un convenio claro acerca de cómo valorar algo como antiguo y de porte suficiente como para ser preservado a toda costa. Por ejemplo, la mayor parte de las construcciones de viviendas de los cascos consolidados de las ciudades en España, salvo en barrios más o menos representativos, construidas entre finales del XIX y el primer tercio del XX, son de una calidad material muy baja, desde un punto de vista del acervo cultural, salvo sus fachadas y sus volumetrías, el resto no merece ser conservado bajo un punto de vista de preservación del patrimonio histórico o artístico. Y muchas veces esas fachadas o volumetrías no tienen nada de especial o de apreciable, pero son expresión de la época en que se concibieron y en ello reside su valor público. Deberemos confiarnos al criterio y el sentido de cada interviniente ante un edificio construido. La cultura general, como en casi todo, suele ayudar a no cometer atropellos.
El factor económico directo es vital. Decimos directo porque pocas veces se tiene en cuenta la repercusión económica del uso y mantenimiento durante la vida útil de la construcción, que es el coste indirecto. En la lógica de un promotor que vende, la solución más barata suele imponerse, a no ser que pueda rentabilizar en mucho el mayor coste de otra solución. Si existiera conciencia de tal cosa, los compradores o arrendadores de edificios deberían tirarle los precios a la baja al promotor, para resarcirse anticipadamente del sobrecoste de mantenimiento de una construccción de bajas prestaciones. Pero no sucede así. Aparte de esta lógica de compraventa, lo que sí es un dato objetivo es la valoración del coste entre dos soluciones que satisfagan iguales necesidades. Por ejemplo, reforzar un forjado puede ser una operación simple y de bajo coste o ser algo que requiera técnicas especiales, mano de obra cualificada y materiales industriales no convencionales. En el segundo caso el coste suele ser muy elevado y puede merecer la pena decidir la demolición y disposición de un nuevo forjado. En ambos casos se obtiene un buen resultado y, entonces, la decisión a favor de lo más barato es una razón evidente.
Entrando en el tercer factor, el técnico, hemos de ver que está muy directamente relacionado con los anteriores. Si una entidad o persona debe comprar un edificio para restaurarlo -en la medida que sea-, nosotros le aconsejaríamos, antes de comprarlo y como coste francamente asumible, encargar un informe a un especialista para poder valorar inicialmente el estado del inmueble y un estudio geotécnico del terreno. Lo primero permitirá calibrar hasta qué punto el inmueble es reutilizable con poco costo adicional. Lo segundo es indispensable. Que una viga esté en mal estado, que el sistema de aislamiento sea defectuoso, que las instalaciones estén obsoletas, son naderías comparadas con que el terreno no sea competente o, como sucede muchas veces, tras muchos años de tener la construcción encima haya perdido su capacidad. El coste de recalzar o recimentar un edificio es de tal calibre que el gasto en un informe geotécnico es mínimo. Si el edificio ha de ser preservado, a través del informe geotécnico, sabremos si estamos abordando algo de pequeño monto, medio o realmente caro. Hay que pensar que sin cimentación o sin cubierta un edificio está abocado a la ruina irremisiblemente.
En entradas posteriores desarrollaremos con más profundidad este factor técnico, sobre el que hay mucho que decir.
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1 comentario en “¿Rehabilitación o demolición?”
Reblogueó esto en the Green gineery comentado:
Interesante artículo y Blog.