¿Rehabilitación o demolición? (II)

validez estructural de un edificio antiguo para una rehabilitación

La valoración técnica previa. Factores que determinan la validez estructural de un edificio antiguo para una rehabilitación. Cargas, deformaciones, normativa vigente.

En la entrada anterior ¿Rehabilitación o demolición?, veíamos desde el punto de vista histórico, económico y técnico, la necesidad de hacer un estudio previo para evaluar la validez de un edificio a la hora de rehabilitarlo o demolerlo. Vamos a acometer con más profundidad la valoración técnica, especialmente desde el punto de vista de su estructura, su estado y su capacidad de adaptación tanto a los nuevos usos como a los requisitos normativos.

La valoración técnica previa debe ser realizada por expertos en cada materia, porque para una visión generalista pueden admitirse cosas inadmisibles o desecharse elementos del todo aprovechables. Por ejemplo, se puede inspeccionar un edificio de oficinas antiguo que haya tenido una vida útil sin problemas y que presente un estado estructural impecable. Cualquiera diría entonces que no hay problema con su estructura y que no hay que gastar nada en su adecuación. Pues bien, se procede y se rehabilita el edificio para ser un hotel medio, de turismo convencional, sin tocar la estructura.

validez estructural de un edificio antiguo para una rehabilitación

La carga total que debe soportar un edificio de oficinas en sus forjados es del mismo orden que la que debe soportar un hotel. Pero hay dos matices fundamentales que se han escapado antes. El primero es que la estructura ya tiene una edad y, salvo el acero laminado si se conserva en perfecto estado, todos los materiales de construcción tienden a perder rigidez con el tiempo. Es decir, lo que antes podría haber sido una pequeña deformación sin importancia, puede convertirse ahora en una deformación excesiva. Pero más aún si consideramos que, siendo igual el total de carga, las cargas permanentes y las sobrecargas no actúan igual.

validez estructural de un edificio antiguo para una rehabilitación

En una oficina la carga permanente es baja, mientras que la sobrecarga puede ser alta. Pero en una planta de habitaciones de hotel, la carga permanente es enorme -solados, gran cantidad de instalaciones, muchas particiones pesadas, falsos techos, etc…- frente a la sobrecarga, que es pequeña y además actúa durante muy poco tiempo al día. Como la deformaciones permanentes y las activas -que son las que causan daños en los demás elementos constructivos- dependen primordialmente de las cargas permanentes, al aumentar considerablemente éstas, las deformaciones permanentes y activas de la estructura se dispararán, provocando daños en cerramientos, particiones, juntas, instalaciones, etc… que antes no sucedían y que el ojo del generalista no supo advertir. Pero esta es una condición física ineludible, pero hay una cuestión de responsabilidad civil que, no teniendo por qué causar daños, puede ser causa para invalidar una estructura.

validez estructural de un edificio antiguo para una rehabilitación

Supongamos el mismo caso anterior, pero en condiciones tales que nada de lo referido haya sucedido. Sin embargo, las exigencias actuales en cuanto a niveles de seguridad, durabilidad, resistencia al incendio, etc… son mayores que las que se imponían hace años. Entonces, pudiera suceder que una estructura que físicamente no presente ningún problema sí lo presente desde el punto de vista legal. Por ejemplo, los niveles de seguridad no son suficientes, o la durabilidad mínima no está asegurada. Estas dos deficiencias no tienen por qué causar daño alguno, pero el usuario o propietario final de la construcción podría reclamar por habérsele proporcionado una edificación que no satisface los mínimos legales.

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En definitiva, una valoración técnica acertada puede guiar en mucho cualquier decisión referida a otros factores. Es vital que una operación de rehabiltiación o reutilización de un edificio empiece por una consulta técnica, pues tal cosa puede ahorrar cantidades de dinero considerables.

En entradas posteriores seguiremos incidiendo con ejemplos en el asunto.

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